No contexto imobiliário, condomínio refere-se a uma forma de propriedade em que múltiplos proprietários compartilham a propriedade de determinado bem, geralmente um edifício ou conjunto habitacional.
Cada unidade dentro do edifício é de propriedade privada, enquanto as áreas comuns, como corredores, áreas de lazer, elevadores, entre outros, são de propriedade coletiva e mantidas pelos proprietários em conjunto.
O condomínio é regido por regras e regulamentos estabelecidos em assembleia de condóminos.
Os condomínios, enquanto instituições que regulamentam a vida coletiva em edifícios ou conjuntos habitacionais, encontram-se detalhadamente disciplinados na legislação portuguesa.
A base normativa principal para a gestão e funcionamento dos condomínios está inscrita no Código Civil, nomeadamente nos artigos 1414.º a 1438.º.
2. Constituição de condomínios
A constituição de um condomínio é regida pelo Código Civil, em particular nos artigos 1414.º a 1438.º.
Este processo legal ocorre quando um edifício é dividido em frações autónomas, dando origem a uma comunhão de propriedade entre os condóminos.
Abaixo, abordaremos os principais aspetos jurídicos envolvidos na constituição de condomínio.
2.1. Frações Autônomas e Direitos dos Condóminos
Nos termos do Artigo 1414.º do Código Civil, cada unidade funcional do edifício, seja um apartamento, escritório ou loja, é considerada uma fração autónoma.
Os condóminos são titulares do direito de propriedade sobre as suas frações, incluindo o direito de uso exclusivo e coproprietários das partes comuns.
2.2. Partes Comuns e Responsabilidades
As partes comuns do edifício, como corredores, escadas, jardins e outros espaços compartilhados, são regulamentadas pelo Artigo 1421.º.
Os condóminos são responsáveis por contribuir para as despesas necessárias à conservação e fruição destas partes comuns, sendo a quota determinada de acordo com a permilagem da sua fração.
2.3. Administrador do Condomínio
O condomínio deve eleger um administrador, que pode ser um dos condóminos ou uma entidade externa.
Nos termos do Artigo 1438.º, o administrador é responsável por gerir as áreas comuns, executar deliberações da assembleia de condóminos e zelar pelo cumprimento das regras estabelecidas.
2.4. Assembleia de Condóminos
A tomada de decisões fundamentais é realizada em assembleia de condóminos, conforme estabelecido no Artigo 1434.º.
Aqui, são discutidos e aprovados temas como obras nas partes comuns, orçamento, quotas condominiais, entre outros.
A maioria representativa necessária varia consoante a natureza da deliberação.
3. Resolução de Conflitos
Litígios entre condóminos ou relacionados com a administração do condomínio podem ser resolvidos através de mediação ou arbitragem, de acordo com os artigos 1425.º-A a 1425.º-D do Código de Processo Civil.
Estas medidas visam promover soluções amigáveis e rápidas para eventuais disputas.
4. Encargos e Encargos Extraordinários
Os encargos do condomínio regulares referem-se às despesas correntes, como limpeza e manutenção.
Já os encargos extraordinários, como obras de grande envergadura, requerem a aprovação em assembleia, conforme estabelecido no Artigo 1424.º.
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5. Perguntas frequentes:
5.1. O que é um condomínio?
R- Um condomínio refere-se a um regime de propriedade em que vários proprietários partilham a posse de um edifício ou conjunto habitacional.
Cada proprietário é titular de uma fração autónoma e contribui para as despesas comuns, como manutenção e limpeza das áreas partilhadas.
A gestão é realizada em assembleia de condóminos, e o condomínio é regulado pelo Código Civil.
5.2. O que são as áreas comuns de um edifício?
R- As áreas comuns de um condomínio referem-se às partes do edifício ou conjunto habitacional que são de utilização coletiva, ou seja, compartilhadas por todos os condóminos.
Estas áreas incluem espaços como corredores, escadas, elevadores, jardins, parques de estacionamento, piscinas, entre outros, dependendo das características do condomínio.
A gestão e manutenção destas áreas são da responsabilidade do condomínio, sendo financiadas pelas quotas pagas pelos proprietários das frações autónomas.