A Lei n.º 8/2022 estipula que, a menos que haja disposição em contrário, os custos associados à conservação e ao usufruto das partes comuns, bem como os referentes a serviços de interesse comum, são suportados pelos condóminos na proporção do valor de cada fração de que são proprietários no momento da deliberação que aprova tais despesas.
2. Divisão dos Custos Comuns
A divisão dos custos comuns entre os condóminos pode ser acordada no título de propriedade horizontal, desde que aprovada sem oposição pela maioria dos condóminos do prédio.
2.1. Maioria Simples
Prevê-se agora uma maioria simples para esse efeito, ao contrário da maioria qualificada (2/3) anteriormente exigida.
3. Responsabilidade pelo Pagamento das Despesas
O artigo 1424.º, n.º 1, determina que a responsabilidade pelo pagamento das despesas de conservação das partes comuns e dos serviços de interesse comum é proporcional a cada condómino.
3.1. Prejuízo de Partes Comuns
O novo n.º 6 do mesmo artigo esclarece que, caso o estado de conservação ou o uso de uma parte comum do prédio seja prejudicado pelo estado de conservação de uma zona de uso exclusivo, o condómino que usufrui desse uso exclusivo será responsável pela reparação se lhe for imputável a causa que originou o dano.
4. Assembleia de Condomínio
A Assembleia de Condomínio para aprovação das contas do ano anterior e do orçamento passa a poder realizar-se, excecionalmente, no primeiro trimestre de cada ano, desde que tal esteja previsto no regulamento de condomínio, ou resulte de deliberação da Assembleia de Condomínio aprovada por maioria simples.
5. Convocatória por E-mail
A convocação para a Assembleia Geral pode agora ser feita por e-mail para os condóminos que tenham manifestado essa vontade numa reunião anterior, desde que essa manifestação seja registada em ata com a indicação do respetivo endereço de e-mail, e que o condómino responda, pelo mesmo meio, confirmando a receção da convocatória.
6. Adiamento de Assembleia
O artigo 1432.º, n.º 4, prevê que, caso não se apresentem na Assembleia os condóminos em número suficiente para que as deliberações sejam válidas e a convocatória não preveja uma nova data para a reunião, esta será adiada para uma semana depois. Na nova data, a Assembleia poderá deliberar com maioria simples dos presentes, desde que representem ¼ da permilagem total do prédio.
7. Funções do Administrador de Condomínio
O Administrador do Condomínio passa a ter, entre outras, as seguintes funções:
7.1. Informar os Condóminos
- Informar os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo.
- Informar, pelo menos semestralmente, os condóminos acerca dos desenvolvimentos de processos cuja informação deva ser mantida sob reserva.
- Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração.
7.2. Intervenção em Situações de Urgência
- Intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua atuação.
7.3. Responsabilidade Civil
- Passa também a estar prevista a sujeição do administrador de Condomínio a responsabilidade civil (e criminal, quando aplicável) pela omissão no cumprimento das suas funções.
7.4. Orçamentos para Obras
- Quando a Assembleia de Condomínio delibere sobre a realização de obras de inovação ou de conservação extraordinária, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de prestadores diferentes (salvo quando estipulado de forma diferente no regulamento de condomínio, ou por deliberação tomada pela assembleia).
8. Representação Judicial
Estabelece-se que o condomínio é sempre representado em juízo pelo seu administrador, e que a apresentação por este de queixas-crime relacionadas com as partes comuns não carece de autorização da assembleia.
9. Atas de Assembleia
Estabelece-se também que as atas das reuniões da assembleia deverão conter a data e o local da reunião, a indicação dos condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada. Além disso, a alteração promovida esclarece que a eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata, independentemente da mesma se encontrar (ou não) assinada pelos condóminos.
10. Assinatura das Atas
A assinatura e a subscrição das atas da assembleia passam a poder ser efetuadas por assinatura eletrónica qualificada, ou por assinatura manuscrita. Será válido, para este efeito, uma declaração do condómino enviada por email para o endereço do administrador do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata.
11. Assembleia por Videoconferência
Em determinadas circunstâncias, a assembleia passa a poder realizar-se por meios telemáticos, preferencialmente por videoconferência. Compete ao administrador do Condomínio assegurar os meios necessários ao condómino que deles não disponha para o efeito, sob pena de a assembleia não se poder realizar desta forma.
12. Fundo de Reserva
Sempre que a Assembleia de Condomínio delibere a utilização do fundo de reserva para outro fim que não a conservação do prédio, os condóminos devem assegurar o pagamento de uma quotização extraordinária necessária à reposição do montante utilizado no prazo máximo de 12 meses a contar da deliberação.
13. Execução das Contribuições
Finalmente, o novo enquadramento legal prevê agora expressamente que o título executivo constituído pela ata da assembleia que estabelece o montante das contribuições de condomínio abrange os juros de mora, bem como as sanções pecuniárias (que tenham sido aprovadas em assembleia ou previstas em regulamento de condomínio). A ação judicial destinada a cobrar as dívidas de contribuições ao condomínio deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino (salvo deliberação da assembleia em contrário).